【土地だけ先に申し込む人必見】土地購入の進め方、土地だけでローンを組む時の注意点

土地購入はどんな流れなの？
土地ローンの申し込みのタイミングは？
土地だけのローンって組めるの？

初めての土地購入では、わからないことが次から次へと出てきます。

そこで、本記事では以下の内容について詳しく解説します。

記事の概要をお伝えすると、まず土地購入は大まかに買付・契約・引き渡しの3つの流れで進めます。

また、原則として土地ローンだけを組むことはできません。

この記事をお読みいただくことで、土地購入の手続きを安心して進められますので、ぜひ最後までご覧ください。

土地購入の流れ

土地の購入は主に以下3つの段階があります。

1.買付

購入したい土地が見つかったら、不動産会社に「買付証明書」を提出します。

この書類を提出しておくことで、一定期間の仮押さえができる状態になります。

2.契約

土地の契約では主に以下のことを行います。

3.引き渡し

残金分（土地代金ー手付金）を決済します。

借り入れをする金融機関に購入者、売主、不動産会社、司法書士が集まり手続きをすることが多いです。

土地購入時における必要書類

土地売買契約から住宅ローン決済までに必要となる書類は下表のとおりです。

必要書類	買付証明書	本人確認書類	印鑑証明書	住民票	土地融資事前審査申込書	源泉徴収票	借入状況に関する書類	購入予定地の資料	土地融資申込書	健康保険証	団体信用生命保険申込書・告知書	売買契約書・重要事項説明書の原本	合計枚数
土地の売買契約	土地購入の意思表示	運転免許証、パスポートなど	発行から3カ月以内（原本）										3枚
土地の引き渡し・決済		〃	〃	発行から3カ月以内（原本）									3枚
ローン仮審査					金融機関が用意	または確定申告書の写し	その他借り入れがある場合に必要	不動産会社から取り寄せる		勤務先の在職年数など調べる			5枚
ローン本審査		運転免許証、パスポートなど	発行から3カ月以内（原本）			〃	〃	〃	金融機関が用意	〃	原則加入		7～8枚
住宅ローン契約		〃	〃	発行から3カ月以内（原本）						〃		コピーではなく原本が必要	5枚
合計枚数		4枚	4枚	2枚	1枚	2枚	1～2枚	2枚	1枚	2～3枚	1枚	1枚

土地決定前の最終チェックポイント

良い土地が見つかり「ここに決めよう！」と思っても、以下のポイントについては最終チェックしましょう。

①契約内容を確認

契約内容をきちんと確認し、双方にトラブルが生じないようにします。

売主が不動産会社の場合は法律により一定の制限が設けられていますが、個人の場合は契約内容を自由に決められます。

おかしな内容が入っていないか、契約内容を確認するようにしましょう。

②仲介手数料有無の確認

不動産会社が売主の場合、土地代金に応じた仲介手数料が必要です。

一方で、個人での売買契約は不要となります。

仲介手数料が必要かどうか念のためチェックしておきましょう。。

③土地の諸条件を確認

土地の建ぺい率、容積率、高さ制限などの条件を確認しましょう。

条件により理想の間取りが実現できないこともあります。

④売買契約時に発生する手付金についての理解

手付金は売買契約代金の5～20％が一般的です。（不動産会社が売主の場合は、法律で20％以内と定められています。）

買主は手付金を放棄すれば契約を解除できます。

そのため、売買契約書に解除時期についての記載があるか確認しましょう。

土地購入だけの場合でも住宅ローンは使える！利用条件を解説

居住用建物の建築が目的で土地を購入するのであれば、土地と建物を一本化して住宅ローンを組むことができます。

ただし、住宅ローンの融資は建物が完成した後に実行されるため、土地だけを先に購入する場合は一時的に自己資金で支払うことになります。

自己資金を用意できない場合は、「つなぎ融資」や「土地先行融資」を利用して融資を受けることができます。

なお、「住宅の建築や購入が伴わない土地の購入」には、住宅ローンは利用できません。

①つなぎ融資

住宅ローンは建物の引き渡し後に融資されるため、土地購入代金、着工金、中間金などが自己資金で払えない場合があります。

このようなとき、住宅ローンとは別に組むのが「つなぎ融資」というローンです。

つなぎ融資の特徴

もう少し分かりやすく、具体例を使ってご紹介します。

①土地代金　：1,500万円
②建物着工金：　750万円
③中間金　　：　750万円
④残金　　　：1,000万円

合計4,000万円の住宅ローンを組むとします。

①～③の3,000万円は建物が完成する前（＝住宅ローンの実行前）に必要となりますが、自己資金では用意できないので「つなぎ融資」で3000万円を借り入れしてハウスメーカーに支払います。

建物が完成して住宅ローン4,000万円が実行されるときに、つなぎ融資の借り入れ分3,000万円を一気に返済します。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資のメリット・デメリットは以下のとおりです。

②土地先行融資

通常、住宅ローン契約は1本ですが、土地先行融資は融資するタイミングを分ける「分割融資」の1つです。

土地先行融資の特徴

先ほどの事例を使ってご紹介します。

①土地代金　：1,500万円
②建物着工金：　750万円
③中間金　　：　750万円
④残金　　　：1,000万円

合計4,000万円の住宅ローンを組むとします。

①土地代金のみのローンを組むことができ、建物は別で建物ローンを組みます。

あくまでも土地先行融資は土地のみのローンになるため、②～④を自己資金で用意できない場合は、「つなぎ融資」などを利用することになります。

土地先行融資のメリット・デメリット

また、土地先行融資のメリット・デメリットは以下のとおりです。

まとめ：土地購入前の最終チェックで土地申し込みや土地ローンで後悔しないようにしよう！

土地の購入はハウスメーカーだけでなく、不動産会社、売主、金融機関と多くの方と関わり、流れも複雑に感じられるかもしれません。

まずは、土地購入の主な流れを把握しておくことが大切です。

居住用建物の建築が目的なら土地と建物を一本化して住宅ローンを組むことができます。（土地購入のみで住宅ローンを組むことはできません）

住宅ローンは建物完成後の融資となるため、土地購入代金分の自己資金を用意できない場合は以下の方法があります。

それぞれに特徴があるため、利用する場合は、メリット・デメリットをきちんと理解しておきましょう。